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Wohn/Bürogebäude, Wohngebäude, Wohngebäude, Geschäftsgebäude

Die Anleger können neben Wohngebäuden und Geschäftshäusern auch in Mischgebäude einsteigen. Darunter fallen z.B. Wohngebäude mit einer oder zwei gewerblichen Einheiten im Untergeschoss. Ein solches Objekt hat für Anleger einige besondere Eigenschaften. Jeder, der sein Vermögen in eine Liegenschaft anlegen möchte, z.B. zur Vorsorge oder zum Vermögenserwerb, wählt oft eine Wohnimmobilie.

Enthält ein Haus neben Appartements auch eine gewerbliche Einheit, so ist es ein Mehrzweckgebäude. Schwieriger ist auch die Schätzung der Liegenschaft. Die Geschäftsflächen können je nach Standort zu signifikant höheren Mietpreisen führen als bei den Wohnungsbau. Andererseits gibt es in schwach besuchten Gebieten kaum Bedarf an Geschäftsflächen, zum Beispiel für die typischen Eckkneipen im Untergeschoss.

Damit verbunden sind jedoch einige Arbeiten und vor allem weitere Auszahlungen. Oftmals erfüllen z. B. die Sanitäranlagen oder die Küchen nicht die Bedürfnisse eines gewöhnlichen Bürgers. Andernfalls gleichen die Auswahlkriterien für oder gegen ein Wohnhaus mit Gewerbefläche und Eigentumswohnungen denen, die auch für rein wohnungswirtschaftliche Objekte relevant sind. Entscheidend sind der Erhaltungszustand, die zukünftige Lebensfähigkeit, das Layout und die Position des Gegenstands.

Die Bedingung: Je besser der Erhaltungszustand, umso weniger muss in der Folgezeit in das Objekt gesteckt werden. Das Layout: Große Appartements voller kleiner Räume sind nicht modern. Geschäftseinheiten im Erdgeschoss. Standort: Die Position einer Liegenschaft ist die bedeutendste Kat. Weil auch eine sanierungsbedürftige Liegenschaft mit veraltetem Design eine lohnenswerte Anschaffung sein kann, wenn durch den guten Standort entsprechende Erträge zu erwirtschaften sind.

Darunter fallen z.B. die Grunderwerbsteuer sowie Makler- und Notarkosten. Ausgehend von diesen Werten kann man die Gesamtrendite einer Liegenschaft mit der folgenden Gleichung berechnen: Mit anderen Worten, woher kommt das Kapital und wie werden die Darlehen zuruckbezahlt? Je mehr Abgaben der Kunde im Allgemeinen bezahlt, um so bedeutender ist dieser Teil. Natürlich müssen die Steuerzahlungen auch die auf die Mieterträge zu zahlenden Gebühren umfassen.

Wenn der Erwerber beabsichtigt, die Liegenschaft wieder zu verkaufen, sollte er die 10-jährige Frist einhalten. Dies kann z.B. dann nützlich sein, wenn bei der Renovierung mit hohen Aufwendungen zu rechnen ist. Dies bedeutet, dass, wenn ein Anleger von einer Hausbank Gelder zum Kauf eines Wohn- oder Geschäftshauses beschafft, dies im Kataster eingetragen wird. Im Insolvenzfall stellt dieser Zugang der Hausbank den Zugang zum Grundstück sicher.

Jeder, der eine Liegenschaft erwirbt, kann unter gewissen Voraussetzungen gezwungen sein, energieeffiziente Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. So ist die Energieeinsparverordnung für neue Eigentümer verpflichtend, z.B. die obere Stockwerksdecke oder optional das ganze Hausdach zu isolieren, wenn dies nicht bereits vom Vorbesitzer erfolgt ist. Die Einkäufer von mehrfamiliären Häusern sollten daher vor dem Kauf überprüfen, welche Energiesparmaßnahmen fällig sind und diese Aufwendungen in die Berechnung einfließen lassen - und wenn möglich den Verkaufspreis dementsprechend neu verhandeln.

Es gibt auch einige steuerliche Fallstricke für die spätere Anmietung von Wohneinheiten oder Gewerbeeinheiten: Jeder, der z.B. an Verwandte oder andere Dritte zu einem reduzierten Satz least, kann die gesamten Abschreibungen nicht, sondern nur zeitanteilig nutzen: Dies ist der Fall, wenn die Mietpreise unter 66% der lokalen Vergleichsmieten liegen. Möglicherweise kann man sich mit allen Gesetzen, Regeln und Fallstricken bei der Anmietung eines Wohnhauses vertraut machen.

Durch die Anmietung einer oder mehrerer gewerblicher Einheiten wird diese Aufgabe jedoch noch komplexer und zeitaufwendiger. Fachkundige Unterstützung kann einen großen Unterschied machen, vor allem wenn es darum geht, Geschäftsflächen zu arrangieren oder für die Marktreife aufzubereiten.