Shopping Mall

Unter einem Shoppingcenter, auch Shoppingcenter, Shoppingcenter oder Shoppingcenter genannt, versteht man eine räumlich und organisatorisch zusammenhängende Bündelung von Einzelhandels- und Dienstleistungsunternehmen verschiedener Sektoren und ggf. weiterer Angebote wie Fitnesscenter oder Kino. Events in Shoppingcentern werden oft von Einzelhändlern durchgeführt. Nach US-amerikanischer Begriffsbestimmung ist ein Shoppingcenter im weiteren Sinn eine "Agglomeration von Einzelhandels- und Dienstleistungsunternehmen, die als Ganzes geplant, gebaut und geführt werden".

Shoppingcenter unterscheiden sich von Warenhäusern dadurch, dass die Anbieter dort nicht auf eigene Kosten handeln, sondern nur als Eigentümer und Centermanagement agieren. Bei Kaufhäusern hingegen kombiniert der Unternehmer in der Regel den Verkauf von Waren auf eigene Kosten mit der Bewirtschaftung von Immobilien. Der Begriff Shopping Mall wird oft mit Shopping Center verglichen.

Ein Kaufhaus kennzeichnet tatsächlich nur die Hauptrouten mit angrenzendem Verkaufsgebiet (Herkunft s. Pall Mall). Einkaufscenter über 100.000 m werden auch als sogenannte Megamalls geführt. Nach B. Hahn ist die Mall ein gedecktes und vollklimatisiertes Warenhaus. Das erste Kaufhaus wurde 1956 in der Nähe von Minneapolis gebaut. Andererseits übernehmen die in der Dokumentierung enthaltenen Center an der unteren Flächengrenze die Aufgabe eines Shoppingcenters, d.h. das "Einkaufen" ausgewählter Güter (z.B. Kleidung, Schuhen, Haushaltswaren, Elektro- und Elektronikgeräten usw.).

Shoppingcenter werden als Hauptwettbewerber der Einkaufsstrassen angesehen. Die Trajan-Märkte im antiken Rom (erbaut 143) waren ein alter Wegbereiter von Handelszentren und Marktplätzen. Seit den 1930er Jahren werden in den USA schlichte Shoppingcenter gebaut. Es dauerte bis 1956, bis das South Dale Centre in der Nähe von Minneapolis das erste Shoppingzentrum der Welt wurde, das in ein einziges Haus integriert wurde.

Sie wurde von dem in die USA ausgewanderten Österreicher Victor Gruen entworfen und zählt zu den Pionieren der heutigen modernen und komplexen Warenhäuser. Die USA sind heute mit rund 43.000 Shoppingcentern, die 55% des Gesamtumsatzes ausmachen, das größte und umsatzstärkste Shoppingcenter der Erde.

Seit den 1980er Jahren, oft in der Überlieferung der Arkaden des neunzehnten Jahrhundert, kamen die ersten Shoppingcenter in die Stadt. Die Fachliteratur [4] gibt unterschiedliche Schreibweisen von Warenhäusern an: Sie sind in der Fachliteratur beschrieben: Das integrierte Zentrum ist ein Shoppingcenter, das in etablierte Ansiedlungsstrukturen integriert ist. Eine nicht integrierte Mitte dagegen entstand auf der sprichwörtlich "grünen Wiese" an der Grenze oder im städtischen Umfeld auf dem hohen Strassennetz.

Der Zugang erfolgt über einen gemeinsamen Bereich, das Einkaufszentrum. Die Mitte ist nach drinnen ausgerichtet, die Läden haben ihre Displays auf die Mall ausrichtet. Das erste dieser Shoppingcenter war eindeutig nach aussen hin geschlossen, meist ohne Tageslicht. Die schleppen die Kundinnen und Kunden in den Mittelpunkt. Der Magnetbetrieb ist in der Mitte so angelegt, dass die Kundschaft die "Frequenznutzer" auf ihrem Weg zu oder zwischen ihnen passiert.

Fabrikverkauf ist also kein Gewerbe, sondern ein direkter Verkauf von Produzenten an Abnehmer. Das Angebot ist wesentlich günstiger als im Detailhandel. Solche Zentren mit Randlage im hohen Verkehrsnetz sind in den USA bereits zu drohenden Wettbewerbern für die regionalen Einkaufszentren geworden. Im urbanen Entertainmentbereich tritt der Detailhandel in den Hintergrund. Denn in den urbanen Entertainmentzentren tritt der Detailhandel in den Vordergrund.

Die Zentren sind für Entertainment, Erholung und Erfahrung in Verbindung mit kommerziellen Angeboten konzipiert, die hier als Frequenzbenutzer erscheinen. Die Bezeichnung "urban" ist insoweit missverständlich, als sich diese Zentren sowohl in innerstädtischen als auch in Randlagen befinden. Es kann als einzelner Standort existieren, ist aber in der Regel an ein Einkaufszentrum angeschlossen oder strukturell in ein Zentrum eingebunden, wodurch eine "Unterhaltungszone" im Zentrum zur Verfügung steht.

Traditionell werden Shoppingcenter von einem Operator oder gar einem Consortium am Rande von Ballungszentren oder auf der Grünfläche erbaut. In den 80er Jahren wurden immer mehr Shoppingcenter in den Stadtzentren projektiert und gebaut. Schon seit einigen Jahren ist ein räuberischer Wettbewerb zu verzeichnen, da immer mehr nahe gelegene Shoppingcenter dicht nebeneinander liegen und die Verbraucher gleichzeitig an Kaufkraft verlieren.

Mögliche Konsequenzen für den Handel sind noch nicht absehbar. Vor der Wende gab es in den neuen Ländern praktisch keine Warenhäuser. Ein Großteil davon wurde nach 1990 auf der Grünen Wiese errichtet, was zu einem beträchtlichen Abfluss von Kaufkraft aus den Stadtzentren geführt hat. Hinter diesem Bau-Boom vor den Stadttoren stand einerseits eine rasante Baulandverfügbarkeit (Grundstücke in den Stadtzentren waren oft durch lange Rückgabeverfahren und andere Grundstücksschwierigkeiten blockiert) und die rasante Entstehung eines korrespondierenden Baurechts: Ab einer Fläche von ca. 800 m ist eine rasante Baurechtsbildung nur möglich, wenn Kernbereiche (MK) oder Sonderflächen (SO) im Erschließungsplan ausgewiesen sind.

Doch seit etwa 2000 geht der Aufwärtstrend zurück in die Innenstadt, deren Handel wieder anzieht. Ein Schlüsselfaktor für die Kundenakzeptanz ist die Koordination des Geschäfts, auch Branchenmix oder Branchenmixes genannt. In der Regel werden zwei so genannte Magneten oder Anker-Mieter in Zentren der üblichen Größenordnung (ca. 30.000 - 40.000 m²) verwendet, die allein schon eine Vielzahl von Besuchern anlocken.

Diese Branchenmischung wurde über die letzten Jahre so weit verbessert und vereinheitlicht, dass sie sich in den einzelnen Zentren kaum von einander abhebt. Ein weiterer wichtiger Faktor ist die zentrale Positionierung der Läden und Gastronomieeinrichtungen, die vom Management des Centers kontrolliert wird. Dazu müssen sich die Unternehmen an die Vorschriften der jeweiligen Anbieter halten, z.B.

Aus Kundensicht sind in der Regel die gute Zugänglichkeit und die großzügigen Parkplätze ein großer Pluspunkt. Aus diesem Grund achten die Operateure auch besonders darauf, dass die Zentren über klare und leicht zu bedienende Garagen verfügt. Studien haben gezeigt, dass die Mehrheit der Besucher viele Shoppingcenter nicht von der Strasse, sondern über die Garage anfahren.

Wie groß die Shoppingcenter sind, hängt von den Einzugsgebieten der Einkäufer ab und kann bis zu hunderte von Geschäften einbeziehen. Durch die lokale Grösse soll eine führende Position im Wettbewerb gewährleistet werden, um den Verbraucherstrom in ausreichender Menge ins Zentrum zu leiten. Durch einen attraktiven Branchen-Mix soll der Einstieg in das Zentrum für eine ausreichend große Anzahl von Interessenten attraktiv werden.

Visuelle Incentives und Actionprogramme für das gesamte Zentrum sollen ein spezielles Shopping-Erlebnis auslösen. Weitere Informationen finden Sie unter Urbanes Unterhaltungszentrum. Kritisch ist die wachsende Wirtschaftswelt in den Stadtzentren oder aus den benachbarten Metropolen, da die Shoppingcenter Einkaufsmacht, Beschäftigungs- und Gewerbesteueraufkommen aus den angrenzenden Metropolen abführen. Die grundsätzliche Auseinandersetzung zwischen Shoppingcentern und gewachsener Innenstadt liegt in der großflächigen Planung aller Prozesse, Bauwerke und Stimmungen innerhalb der Shoppingcenter, während die Innenstadt als freier Zusammenschluss von unverbundenen Eigentümern und Einzelhändlern einem ungeplanten strukturellen Wandel unterliegt.

In den Zentren kann alles durch Mietanreize, psychologische Geschicklichkeit bei bestimmten Oberflächen, Angeboten und Markierungen vollständig kontrolliert werden. Auch dieser Prozess ist zweigliedrig, denn neue Shoppingcenter in den Zentren ersetzen veraltete Warenhäuser und ziehen neue Käufer in die Stadt. Viele Gemeinden betrachten neue Shoppingcenter vereinzelt als Hilfe für ihre strukturell schwachen Stadtteile.

7] Mit dem Vormarsch großer Gewerbeflächen von den Grünflächen in die Altstädte der mittelgroßen Städte werden auch Themen der Denkmalspflege angesprochen. Manchmal führt die Räumung der für eine Zentralsiedlung erforderlichen Gebiete zum Abriss von Einzeldenkmälern, wobei in den meisten Städten die Erhaltung der lokalen und städtischen Strukturen problematisch ist. 8] In einigen Bereichen werden Denkmäler konserviert und zu einem Zentrum verschmolzen, zum Beispiel in der Europa-Galerie in Saarbrücken, die 2010 den Rohbau der damaligen Royal Mine Directorate eröffnete.

Das günstigere Parkangebot lockt neben dem Komfort der verschiedenen Shops unter einem gemeinsamen Namen auch viele Einkäufer an. Letztlich kann dies zur Desertifikation bestehender innerstädtischer Zentren beitragen, wenn Städte und Einzelhändler keine gemeinsamen Möglichkeiten zur Steigerung der Standortattraktivität von Innenstädten gefunden haben (z.B. durch Verkehrs- und Parkplatzkonzepte, ansprechende Strassen- und Fussgängerzonengestaltung, Gemeinschaftswerbung usw.).

Hinzu kommt, dass die Umlandgemeinden oft unter der Verkehrsbelastung und dem Flächenbedarf durch Parkplätze leidet, wenn ein Zentrum ohne Berücksichtigung der Kapazitäten der bestehenden Verkehrsrouten gebaut wurde. Auch in den Zentren ist der Konkurrenzdruck sehr hoch, so dass das Geschäft in den Shoppingcentern oft bankrott geht. Wie in den innerstädtischen Lagen fördert dieser Konkurrenzdruck die Niederlassung des Einzelhandel.

Zur Gegensteuerung der beschriebenen Negativentwicklungen wird versucht, durch entsprechende koordinierte Planung (Raumplanung, Regionalplanung, Flächennutzungs- und Bebauungspläne) die Grösse und/oder Reichweite von Greenfield-Einkaufszentren zu vermeiden oder wenigstens zu begrenzen. Zu diesem Zweck hat der Gesetzgeber häufig Sonderregelungen getroffen (z.B. in Deutschland 11 BAU-NVO; Einzelhandelserlaß NRW oder in Österreich die Entwicklungspläne der Länder).

Auch zwischen zwei Staaten gibt es Shoppingcenter im Niemandsland, die steuerfrei verkauft werden können. Excalibur-City bei Kleinhaugsdorf zwischen Österreich und Tschechien ist eines der grössten Shoppingcenter seiner Klasse. Ein weiterer besonderer Typ von Einkaufszentrum ist das erste Factory Outlet Center in Großbritannien. Eine weitere Entwicklung des Klassikers sind die urbanen Entertainment-Center, die Handel und Unterhaltung zu verbinden suchen, um den Besuchern neue Impulse für den Besuch eines Shoppingcenters zu bieten.

Als fiktive Shopping-Malls gelten die heute vielfach anzutreffenden Shopping-Portale, in denen viele Waren quasi unter einem gemeinsamen Namen gekauft werden können. In der Praxis als Wegbereiter von Shopping-Centern sind feststehende Messehallen mit feststehenden, geschäftsähnlichen Verkaufsständen zu sehen, wie sie heute noch in vielen großen Städten zu finden sind und inzwischen an vielen Stellen zu Eventhallen umgestaltet wurden.

Das Markthallenkonzept wird jedoch in jüngster Zeit vermehrt für die Errichtung neuer, meist kleinerer Shoppingcenter genutzt. Die berühmte GUM-Kaufhausanlage in Moskau ist eigentlich eines der traditionsreichsten Shopping-Center und korrespondiert mit ihrer gedeckten, geschosshohen Durchfahrt ganz exakt mit dem Erscheinungsbild eines hochmodernen Warenhauses. In der Zwischenzeit haben sich viele der europäischen Shoppingcenter in neue lokale Zentren für die Vorstädte (auch als Speckzone bekannt) der Großstädte verwandelt.

Diese Entwicklung begann um 1970 - aber erst jetzt wurden in diesen Bereichen ständig Einkaufs- und Spezialeinkaufszentren nebeneinander gestellt. Verschärft wird diese Lage durch die Ausrichtung der Shoppingcenter auf MIV. Solche Anfragen sind in den letzten Jahren oft am Widerwillen der Händler in den Innenstädten gescheitert, die zu Recht befürchten, dass die Attraktivität der Shoppingcenter durch eine verbesserte Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr noch gesteigert werden könnte.

Das hier entwickelte Projekt gehört zu den jüngsten und grössten in Deutschland, da es nach dem Umbruch besonders grosszügig auf der " greenfield site " gebaut wurde. In der dicht bevölkerten Mitte Deutschlands gibt es eine sehr große Anzahl von Shoppingcentern im Raum Dresden, im Raum Halle/Leipzig sowie in den Bezirken Chemnitz und Erfurt.

Nur in Dresden versucht man nun, den Abwärtstrend von der "grünen Wiese" mit einigen großen Innenstadtzentren (z.B. Altenmarktgalerie, Centrumgalerie) zu stoppen. In dem Shoppingcenter-Bericht von EHI und German Council of Shopping Centers vom Sommersemester 2006 stellte sich heraus, dass die Shoppingcenterbetreiber die deutschen Stadtzentren als ihre bevorzugten Lagen wiedergefunden haben.

Nach Jahren des Schiebens der grünen Weide werden nun wesentlich mehr Zentren in den Stadtzentren eroeffnet. Zudem können die modernen Zentren auch etablierten Handelsszenen neue Akzente setzen. Zugleich sinkt die Durchschnittsgröße der Eröffnungen von Shoppingcentern. In Deutschland ist die Anzahl der Shoppingcenter (unter Berücksichtigung einer Fläche von derzeit ca. 10000 m nach der aktuellen EHI-Definition) zwischen 1990 und 2006 von 93 auf 372 gestiegen, die gesamte Fläche von 2,8 Mio. m auf 11,7 Mio. M².

Alleine in den vergangenen zwei Jahren wurden 20 Zentren mit einer Fläche von insgesamt 590.460 mq. eroeffnet. Die Hochkonjunktur der Shoppingcenter wird sich fortsetzen. Nach derzeitiger Planung werden bis 2009 insgesamt 61 neue Zentren erbaut. Laut einer Untersuchung des Institutes für Wirtschaftszentren, Starnberg, gab es im Jänner 2011 bereits 644 Shoppingcenter mit einer Verkaufsfläche von über 8000m².

In Deutschland betrug die Durchschnittsgröße der Zentren 24.913m². Sachsen liegt mit 1,53 Mio. m an dritter Position. 425 der 644 bundesdeutschen Einkaufszentren gehören zu den so genannten Regionalcentern (ab einer Verkaufsfläche von ca. 1.000 m²). Laut Prognose des Institutes für Industriezentren wird die Anzahl bis Ende 2012 auf 455 Zentren steigen.

So kamen zum Beispiel Factory Outlet Centers, Themenzentren und Zentren in Bahnstationen und Flugplätzen (Airport Retailing) hinzu. Laut ACSC[2] gibt es in Österreich zurzeit 132 Shoppingcenter (Einkaufszentren) und 86 Retail-Parks. In den 218 Shoppingcentern aus dem Jahr 2012 (Stand 31.12.2012) steht eine Gesamtmietfläche von über 3,7 Millionen m zur Verfügung, was einer Gesamtverkaufsfläche von über 2,9 Millionen m in ganz Österreich entspre-chen.

Infolgedessen stehen 2012 rund 0,44 m Mietfläche pro Kopf in Shoppingcentern zur Auswahl. Werden für einen länderübergreifenden Abgleich nur Einkaufscenter mit mehr als 10000 m (vermietbare Fläche) einbezogen, werden jedem österreichischen Kunden 0,35 m³ Mietfläche bzw. 0,28 m? Verkaufsfläche zugeordnet.

Die Marktanteile der Shoppingcenter in Österreich im Handel sind in den vergangenen 25 Jahren kontinuierlich auf 23,2 Prozent gestiegen. Im Zeitvergleich seit 1987 (siehe zweite Abbildung rechts) ergeben sich folgende Ergebnisse: Österreichs Shoppingcenter wurden im Jahr 2012 von über 550 Millionen Menschen frequentiert, wenn man diese Zahl aus dem Jahr 2000 (damals rund 300 Millionen Besucher) berücksichtigt, so haben die Center in den vergangenen 12 Jahren einen Zuwachs der Besucherzahlen von rund 84% verzeichnet.

Insgesamt verfügten alle Einkaufszentren in Österreich zum Jahresende über fast 7.100 Shops, d.h. durchschnittlich rund 37 Shops pro Center. Unter Ausklammerung der (systembedingt atypischen) Parkplätze für das Flughafen-Shopping ergibt dies rund 148.000 Parkplätze (1. Jänner 2011: 143.000).

Unterscheidet man diesen nach den beiden Hauptzentrentypen, so ergibt sich ein durchschnittlicher Flächenumsatz pro m Mietfläche von 3.500 EUR und Fachmarktzentren von 2.450 EUR. Das durchschnittliche Jahreswachstum der Einkaufszentren und Fachmarktzentren in Österreich über viele Jahre (1988 bis 2012) betrug rund 110.000 m² GLA.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass davon im Durchschnitt über 20 Jahre hinweg nahezu 69.000 m auf Shoppingcenter und nahezu 41.000 m auf Fachmarktzentren entfallen. Der Jahresverlauf der Shopping Malls und Fachmarktzentren ist in der dritten Abbildung auf der rechten Seite zu sehen. Hinsichtlich der Eröffnungszahlen von Shopping Malls (SM) und Fachmarktzentren (RP) ergibt sich im 20-Jahres-Vergleich ein deutlicher Rückgang, während die Eröffnungszahlen von Fachmarktzentren vor allem seit 1995 an Fahrt gewonnen haben, wie die vierte Abbildung auf der rechten Seite aufzeigt.

Es ist sehr spannend zu sehen, an welchen Orten in den vergangenen fast 25 Jahren Einkaufszentren entstanden sind. Während die beiden Jahre 2010 und 2011 von Neueröffnungen in der Stadt geprägt waren, war auch im vergangenen Jahr eine gewisse Neigung zu innerstädtischen Ballungszentren zu verzeichnen. In Österreich sind die Einkaufszentren in ihren Grössenklassen sehr verschieden, was sich in der deutlichen Dominanz von Einkaufszentren mit weniger als zwanzigtausend Quadratmetern GLA zeigt; sie machen rund 70 Prozent der Gesamtzahl der Einkaufszentren aus.

Der Anteil der Einkaufszentren mit mehr als 8.000 m GLA ist zwar niedrig (4 Center), macht aber immer noch 17% der Gesamtmietfläche aller Einkaufszentren in Österreich aus. Häufigste Nutzer in den Einkaufszentren Österreichs sind Rom (62 Geschäfte), Tchibo (54 Geschäfte) und dm (53 Geschäfte), die in den Fachmarktzentren dm (48 Geschäfte), kik (41 Geschäfte) und Libro (40 Geschäfte).

Das Centro Comercial Colombo in Lissabon mit 450.000 m 2 und die Cevahir Shopping Mall in Istanbul sind vergleichsweise groß. Der überwiegende Teil der europäischen Metropolen befindet sich in der Türkei, Griechenland und Italien (Athens Heart, Canyon, Profileo, Metrocity, Capitol, Maxi City, Olivenhain, Golden Hall, Akmerkez, The Mall Athens, Tepe Nautilus, Mediterr. Cosmos, Galleria u. a.).

So wurden in Dubai (Vereinigte arabische Emirate) bereits große Einkaufszentren errichtet, darunter die Dubai Mall, die Mall of the Emirates oder die Ibn Battuta Mall. Die derzeit im Aufbau begriffene Einkaufsmeile in Arabien soll noch vergrößert werden. In der Mall of Arabia entsteht eine Fläche von mehr als 1.000.000m².

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